«В Израиле, чтобы быть реалистом, нужно верить в чудеса.»
Давид Бен-Гурион

Покупка квартиры в Израиле — гражданами России

Дата публикации: 29 декабря 2009

Покупка недвижимости в Израиле иностранными гражданами — совет адвоката

В соответствии с израильским законодательством иностранные граждане и юридические лица имеют право покупать недвижимость и, в определенных случаях, земельные участки в нашей стране.

При покупке недвижимости следует учитывать ряд моментов израильской действительности, чтобы потом не пришлось оказаться в затруднительном положении В первую очередь, нужно узнать все, что касается собственника недвижимости, ознакомиться с документами о регистрации недвижимости и проверить, имеются ли какие-либо обременения. Такими обременениями, например, являются невыплаченная машканта на квартиру, залог (закладная), арест, ордер на снос, перестройка жилья с нарушением стандартов и другие ограничения.

Недвижимость обязательно должна быть зарегистрирована хотя бы в одном из учреждений: бюро регистрации недвижимости (ТАБУ) — в случае, когда и земля и квартира находится в собственности продавцов; либо в Управлении земель Израиля («Минхаль мекаркей Исраель»), когда квартира принадлежит продавцу, а земля все еще находится в собственности государства. Ещё один вариант, когда строительная компания взяла в аренду у государства землю и построила на ней дом, а квартиры в доме продала. Тогда недвижимость регистрируется в двух организациях – в Управлении земель и одновременно в книгах регистрации проданной недвижимости этой строительной компании.

Иногда квартиру продают не сами собственники, а их представители (родственники или другие уполномоченные собственниками лица). Иногда эти представители являются фактическими собственниками недвижимости. В любом случае, они должны иметь нотариально заверенную доверенность от законного собственника, на продажу рассматриваемой недвижимости. Реальность такова, что практически все сделки купли-продажи или переоформления прав на покупателя, совершаются с помощью адвоката. Сделки по доверенности чаще других становятся предметом судебных разбирательств.

Законодательство Израиля не предусматривает каких-либо дополнительных требований к представлению документов для регистрации перехода прав на другого собственника. Достаточно подписать и предъявить только сам договор купли-продажи.

Однако на практике сам договор в окончательном варианте сразу не подписывается. Сначала составляется  и подписывается предварительное соглашение, в котором указываются следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры или другого недвижимого имущества, техническое описание объекта продажи, дата вселения и другие необходимые условия, которые придают этому соглашению юридическую силу. Данное соглашение называется «зихрон дварим» и является предварительным контрактом на покупку квартиры или иного вида недвижимого имущества.

После всех согласований подписывается основной договор, так называемый «обобщенный контракт», который отменяет «зихрон дварим» и является окончательным документом, регламентирующим права и обязанности сторон по купле-продаже недвижимости. Порядок и условия оплаты могут меняться, но стандартная процедура проходит следующим образом.

Первый взнос составляет 10% от цены сделки. После этого, покупатель, либо его представитель обращается с договором в Канцелярию записи недвижимости («Лишкат ришум мекаркеин»), где делается специальная предупредительная запись. Это критически важный момент для покупателя, так как эта запись лишает продавца возможности совершить еще какую-либо сделку с проданной недвижимостью, противоречащую заключенной сделке.

Перерегистрация прав на недвижимость происходит после уплаты основного платежа, который, как правило, составляет 80% стоимости квартиры или другой недвижимости. Перерегистрация происходит в ТАБУ либо в организации, где зарегистрирована недвижимость. Последний платеж осуществляется в момент реальной (физической) передачи ключа от квартиры (дома), когда выполнены предыдущие условия оплаты. Этот, последний, платеж желательно осуществить банковским чеком. Сумма последнего платежа может колебаться от 10% до 30% стоимости недвижимости.

Иностранным гражданам следует учесть, что все документы составляются на иврите, поэтому необходимо будет сделать достоверный перевод, нотариально его заверив и воспользоваться услугами адвоката говорящего с вами на одном языке .

Налогообложение при покупке недвижимости иностранными гражданами постоянно меняется. В данный момент иностранцы приравнены в правах к гражданам Израиля.  Продавец не платит налога на продажу недвижимости, если с момента покупки им квартиры прошло не менее четырех лет (в ином случае это расценивается как дополнительный доход, и тогда с продавца взимается налог, равный 50% с разницы).

Иностранный гражданин, приобретающий в Израиле единственную квартиру, имеет существенные налоговые послабления в отличии от других стран:

— если стоимость квартиры не превышает 907,700 шекелей – покупатель будет освобожден от налога на приобретаемую квартиру
— если стоимость квартиры варьирует между 907,700 — 1,275,690 шекелей – налог на приобретение составит 3,5%
— если стоимость квартиры превышает 1,275,690 шекелей — налог на покупку составит 5%

(данные верны на период 16/01/2008 -15/01/2009)

Иностранным гражданам следует учесть, что все документы составляются на иврите, поэтому необходимо сделать достоверный перевод, желательно нотариальный, и обратиться в серьезную юридическую фирму для сопровождения процесса покупки недвижимости в Израиле.

По материалам Израильского юридического сайта www.blaw.co.il

Баркман — Зоар — Оршалем, адвокаты Тель Авив — Ашдод
Тель-Авив, ул. Менахем Бегин 82 (в здании коллегии адвокатов)
тел:  03-5611737 факс: 03-5611736
Ашдод, район сити, ул. Ацмаут 93, офис 202 (напротив МВД).
тел: 08-8525155

Дома, Квартиры, Кондоминиумы в Паттайе. Таиланд.. Покупайте те же самые объекты недвижимости за более низкую цену.


Все права принадлежат © 2018 Наш Израиль — каталог статей об Израиле