«В Израиле, чтобы быть реалистом, нужно верить в чудеса.»
Давид Бен-Гурион

Несколько общих заметок о договорах в Израиле

Дата публикации: 21 июня 2010

Что такое договор?

Договор это соглашение между сторонами, которое порождает для них юридические последствия. Договор основывается на равенстве сторон. Ушли в историю памятные нам по советским временам договоры, заключаемые по указанию плановых и снабженческих органов, когда государство устанавливало продавца и покупателя, количество и качество продаваемого товара и его цену. В  свободной стране при рыночной экономике стороны сами находят друг друга и по взаимному соглашению устанавливают все названные  и другие условия договора.

В повседневной жизни мы порой, не замечая того, постоянно сталкиваемся с договорами: входя в автобус и покупая билет у водителя, мы заключаем договор перевозки, документальным подтверждением которого этот билет и является; покупая билет в кинотеатре мы заключаем договор оказания нам услуги по показу определенного кинофильма и т.д.. И если перевозка пассажира или показ кинофильма выполнены с нарушением условий договора у сторон  возникает право требовать применения средств, обеспечивающих его принудительное исполнение, или его расторжения, выплаты компенсации за его невыполнение и возмещение причиненного ущерба, на возврат всего полученного по договору.

Как заключатся договор?

Договор совершается путем предложения заключить его и принятия этого предложения.

Переговоры о заключении договора должны вестись общепринятым путем, т.е. с соблюдением моральных и этических норм и добросовестно. Сторона, которая не выполнила это требование, может быть обязана к выплате компенсации за ущерб, вызванный ее ненадлежащими действиями или бездействием(ст.12 Закона о договорах 1973 года, общая часть).

Какова форма договора?

В соответствии со ст.23 названного Закона договор может быть заключен устно, письменно или в другой форме, например в форме поведения, свидетельствующего о заключении договора. Так, если на улице продают бутерброды и какой-либо человек подходит к продавцу, молча дает ему деньги и берет бутерброд, то такое поведение человека считается принятием предложения продавца о заключении договора купли-продажи бутерброда. В данном случае договор заключен путем поведения, свидетельствующего о намерении заключить договор.

Однако законом или соглашением сторон  может быть установлена форма, обязательная для некоторых видов договоров. Например,  для договоров, предметом которых является недвижимость, установлена письменная форма заключения договора(ст.8 Закона о недвижимости 1969 года). Недвижимость в понимании закона это земля, все строения, посадки деревьев и другие насаждения, находящиеся на ней постоянно, кроме имущества, возможного к отделению без ущерба для его назначения (ст. 1 названного последним Закона).

Не соблюдение формы договора, установленной законом, ведет к признанию  такого договора недействительным (ст.30 Закона о договорах 1973 года (общая часть)). Кроме того, несоблюдение письменной формы договора в отношении недвижимости влечет за собой невозможность выполнения требования закона об обязательной государственной регистрации такого договора а, следовательно, к невозможности перевода прав в отношении собственности на нового владельца этих прав (ст. 7 Закона о недвижимости 1969 года).

Что такое право собственности и что такое аренда?

Закон подразумевает под правом собственности (בעלות) право владеть имуществом, право пользоваться им и совершать в отношении его любые сделки, разрешенные законом, т.е. продавать, сдавать в аренду, завещать, дарить, отдавать в безвозмездное пользование и т.п.. Это наиболее полное и всеобъемлющее право в отношении имущества.

Аренда (שכירות) это право за плату владеть и пользоваться имуществом, но не навечно, а на определенный срок. Аренда недвижимости (חכירה) согласно ст. 3 Закона о недвижимости может быть трех видов:1.простая аренда на срок до 5 лет, не требующая письменной формы и государственной регистрации; 2.аренда на срок от 5 до 25 лет; 3. аренда на срок свыше 25 лет (חכירה לדורות). Последние два вида аренды требуют письменной формы и государственной регистрации.

Следует также отметить, что право собственности на землю распространяется также на все имущество, находящееся на ней постоянно. Поэтому сделка с недвижимостью имеет силу не только в отношении земли, но и всего имущества, находящегося на ней постоянно (ст.3 Закона о недвижимости 1969 года).

После того как мы усвоили общие положения законодательства в отношении прав на имущество и сделок с ним мы можем перейти к более частным вопросам, регулирующим порядок совершения сделок с недвижимостью, в частности, с домами и квартирами. Невозможно в кратком виде отразить все стороны и нюансы этой деятельности, поэтому здесь будут изложены основные положения. При этом нам не обойтись без раскрытия понятия בית משולף, которое понимается как товарищество (объединение) собственников квартир в доме, состоящем из двух и более квартир, которое зарегистрировано в книге регистрации таких домов. Это необходимо, чтобы понять, какое имущество мы отчуждаем или приобретаем вместе с квартирой и какие расходы обязаны нести по его содержанию. В соответствии со ст.55 Закона о недвижимости к каждой квартире в доме товарищества собственников прикреплена часть общей собственности этого дома, не выделенная конкретно. Например, если это дом шестиквартирный, к каждой из его квартир прикреплено право собственности на 1/6 часть площади лобби, автостоянки, двора, лестничных пролетов и.д.,  прямо пропорциональная площади пола этой квартиры. Закон прямо запрещает сделки с прикрепленным имуществом отдельно от квартир (ст. 55 названного закона), а ст.58 устанавливает обязанность владельца квартиры нести расходы по содержанию общей собственности в части, соответствующей его доле в этой собственности. Поэтому нельзя продать либо купить, например, прикрепленную к квартире часть автостоянки отдельно от квартиры или отказаться от участия в расходах по содержанию придомовой территории. Однако аренда таких частей возможна.

Прежде чем продать или купить квартиру необходимо убедиться, что она «очищена» от всех возможных обременений, таких как залог, долги по уплате налогов, соответствует утвержденному проекту и зарегистрирована в установленном порядке. Эта проверка, которую проведет по вашему поручению адвокат, очень важна, поскольку ее надлежащее проведение избавит вас от лишних и порой немалых расходов, сбережет ваши время и нервы. В Израиле квартира может быть зарегистрирована в одной из нескольких организации или в нескольких организациях одновременно, таких как Управление по регистрации недвижимости ( לשכת רישום מקרקעין) в простонародье называемом ТАБО, в строительной компании ( חברה המשכנת) или в Земельном Управлении Израиля

(מנהל מקרקעין ישראל)

Права на квартиру могут  быть записаны также в Залоговом управлении, если она заложена в порядке обеспечения какого-либо обязательства. Из ТАБО истребуется выписка из реестра собственности (נסח טבו ), из строительной     компании – справка о владении  (ישור בעלות), из Земельного управления справка о собственности, а из Залогового управления- справка о залоге. Если квартира зарегистрирована в ТАБО, то достаточно получить данные только из этой организации, если же – в Земельном управлении,то следует получить также данные из трех остальных организации.

Разумеется, регистрацию права собственности гораздо удобнее производить в одной организации, однако в связи с тем, что в Израиле эта деятельность была начата только в шестидесятые годы прошлого века Управление по регистрации недвижимости не в состоянии провести регистрацию прав в отношении всего огромного массива собственности в короткий срок, но постепенно остаток собственности, зарегистрированный в других организациях,  сокращается.

Следует также провести проверку в Инженерном управлении муниципалитета на предмет соответствия квартиры утвержденному проекту, с тем, чтобы убедиться, что в квартире не производились изменения без надлежащего разрешения органов местной власти.

Теперь, когда мы убедились, что квартира зарегистрирована у установленном порядке именно на то лицо, которое предлагает ее к продаже, и она «чиста» от каких- либо обременений мы можем приступать к заключению договора купли- продажи. При этом продавец должен обеспечить неизменность юридического состояния квартиры с момента заключения договора до момента регистрации права собственности на имя покупателя. Этой цели служит предупредительная запись в ТАБО (הערת אזהרה), которая производится адвокатом после подписания основного договора и производства первого платежа, как правило, в размере 10% стоимости квартиры. При наличии предупредительной записи продавец не сможет продать квартиру другому лицу или совершить какую- либо другую сделку с ней.

Обычно оплата стоимости квартиры осуществляется в три платежа. О первом платеже  мы уже сказали, второй составляет, как правило, около 80%   стоимости квартиры, последний- 5-10% ее стоимости. Последний платеж производиться при отсутствии долгов на квартире (например, за коммунальные платежи и местный налог) при передаче ее покупателю в срок, указанный в договоре, вместе с комплектом документов, необходимых для регистрации права собственности на имя покупателя.

Иногда возникает ситуация когда необходимо прибегнуть к доверительному хранению денег (הנאמנות),предназначенных для последнего платежа, когда они не передаются от покупателя продавцу непосредственно, а зачисляются на счет доверителя, каким может быть и адвокат, до выполнения продавцом всех обязательств по договору. При этом покупателю предоставляется возможность вселения в квартиру.

Важнейшим документом, обеспечивающим адвокату возможность свободно действовать от имени представляемой стороны в сделке купли- продажи квартиры является доверенность(יפוי כוח) , о выдаче которой следует побеспокоиться сразу после подписания соглашения с адвокатом.

Израильский Адвокат Владимир Миллер

материалы  взяты с моего официального сайта  www.advokat-isreal.com

Офис адвоката находится в городе Ашдод

Телефон-факс: 08-8660735, мобильный: 054-2099184.

Адрес электронной почты: vladimirmiller48@gmail.com

В экстремальных ситуациях человек не всегда способен адекватно и быстро принять правильное решение и не способен понять значимость действий и их последствий. Наличие адвоката, которого предоставят вам правоохранительные органы, не всегда будет отвечать вашим интересам. Сотрудничество с адвокатом по жилищным вопросам даст вам уверенность в завтрашнем дне.

Все права принадлежат © 2018 Наш Израиль — каталог статей об Израиле